05.03.2022

Ежемесячно каждый собственник жилого помещения в многоквартирном доме получает платежные документы, именуемые в быту «квитанциями», на внесение платежей за потребленную электроэнергию, тепло-, газо- и водоснабжение, а также другие предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Так как тарифы, по которым осуществляется расчет оплаты фиксированные, опубликованы в средствах массовой информации и на сайтах ресурсоснабжающих организаций, то и вопросов об оплате у жильцов не возникает. Расчет суммы платежа прост и прозрачен. Есть вода в водопроводном кране, батареи центрального отопления горячие, а мусор из баков вывезен своевременно, будет и оплата. Нет – нет и оплаты.
А вот когда вам поступает извещение от управляющей компании, на оплату содержания и текущий ремонт общедомового имущества, у многих появляются вопросы, как по обоснованности тарифа, так и по самой деятельности управляющей компании по содержанию общедомового имущества и его ремонту. Если слово «содержание» еще можно наполнить конкретикой – это когда, тепло, светло и чисто, то назвать конкретные работы, входящие в понятие«текущий ремонт» , жильцам несколько проблематично. Эту неопределенность вносит еще одно понятие «капитальный ремонт» . Не каждый с уверенностью определит, к какому ремонту, например, относится замена дверей в подъездах и рам на межэтажных площадках. Об установленной нормативными актами периодичности проведения работ, тоже мало кто сможет сказать конкретно.

С учетом этого давайте остановимся на рассмотрении вызывающем наибольшее количество вопросов понятии - текущий ремонт. Попытаемся сформировать для себя понимание: что это, кто, когда, по какой причине, в каком объеме, с какой периодичностью и за чей счет должен его проводить.

Для начала определимся, каким нормативно-правовым актом текущий ремонт регулируется. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» является одним из основных документов регламентирующих деятельность в данной сфере ЖКХ. В нём объемное понятие - «техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий» дробится на несколько видов деятельности и работ, имеющих собственный алгоритм выполнения. А именно: техническое обслуживание (содержание) включая аварийное и диспетчерское; осмотры (плановый и внеплановый); подготовка к сезонной эксплуатации; текущий ремонт (сезонный, плановый, необходимый); капитальный ремонт.

Стараясь вникнуть в существо избранной для освещения темы, первое, с чем мы сталкиваемся, это отсутствие конкретного толкования термина текущего ремонта в Федеральных законах РФ. В части 6 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ имеется его опосредованное толкование, через цель проведения - «производится в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации». Такая формулировка не добавляет понимания в содержание самого термина. Следуя логике, исходя из трактовки статьи, можно констатировать, что облупившаяся краска на стенах подъезда, не несет угрозу безопасности здания и, следовательно, покраска стен как бы не подпадает под текущий ремонт. Только когда мы опустимся до федеральных подзаконных правовых актов, органов исполнительной власти или ведомственных нормативных документов, понятие текущий ремонт начинает приобретать какое-то наполнение. Например, утвержденное Госстроем России «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04-2004» в бо́льшей степени конкретизирует понятие текущий ремонт – «ремонт, выполняемый для восстановления исправности или работоспособности здания, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры в объеме, установленном нормативной и технической документацией». А Постановление Госстроя России от 05.03.2004 года № 15/1 еще больше расширяет понятие: «…текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работ по устранению мелких повреждений и неисправностей...».

Таким образом, давайте остановимся на обобщенной формулировке понятия текущий ремонт, это комплекс работ осуществляемых в рамках содержания жилого фонда для поддержания здания в целом и его конструктивных элементов, коммуникаций в надлежащем состоянии, а также устранение локальных неисправностей и аварий, мешающих комфорту и безопасности граждан. Хочу акцентировать ваше внимание на том аспекте, что текущий ремонт жилых домов - это не устранение аварийных ситуаций, а плановые работы, которые выполняются на регулярной основе, по утвержденному на общем собрании собственников жилья графику.

Следующие вопросы, подлежащие освещению в статье - кто конкретно и на основании чего должен заниматься текущим ремонтом? Согласно пункту 16 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общедомового имущества в многоквартирном доме…» надлежащее содержание общедомового имущества зависит от способа управления многоквартирным домом (МКД). В нашем случае, так как мы не создавали товарищество собственников жилья (ТСЖ), его содержание ложиться на плечи собственников помещений, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Данная процедура регламентируется частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса РФ. Инициатором проведения необходимых работ может выступать как управляющая организация, так и жильцы дома. Но, все решения о проведении работ по текущему ремонту общего имущества подлежат утверждению на общем собрании собственников жилья с занесением решения в соответствующий протокол. На основании части 4.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание может наделить полномочиями по принятию решения о проведении текущего ремонта Совет многоквартирного дома или делегировать их председателю совета многоквартирного дома. Таким образом, текущим ремонтом будет заниматься управляющая компания, с которой у вас заключен соответствующий договор на управление вашим многоквартирным домом, по перечню, плану и графику работ утвержденных на общем собрании собственников многоквартирного дома.

Есть один нюанс. Перечень работ или услуг по управлению многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме, на основании пункта 2 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ должен быть прописан в ранее заключенном договоре на управление МКД. Текущий ремонт распространяется только на имущество общего пользование. Так, что на ремонт входной двери в свою квартиру можете не рассчитывать. Эта работа осуществляется самим собственником.

Если вы, читая эту статью, можете вспомнить, когда последний раз подъезды вашего многоквартирного дома подвергались ремонту, вам повезло. Договор на управление у вас заключен с хорошей организацией. Если нет, то необходимо ознакомиться самому и ознакомить руководителя управляющей компании с пунктом 3.2.9. Постановления Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда РФ» от 27.09.2003 года № 170. В нем конкретно сказано «Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от квалификации здания и физического износа».
Если углубиться в проблему, то можно ознакомиться с ведомственными строительными нормами Госкомархитектуры ВСН 58-88 «Положение об организации и проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения». В пункте 4.1 указанного документа сказано - «текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта». Пункт 4.2 конкретно указывает, что текущий ремонт должен выполняться по пятилетним планам (с распределением по годам) и годовым планам.
Теперь мы с вами подошли, пожалуй, к самому интересному вопросу. А какие работы выполняются при текущем ремонте? Основной перечень работ очень обстоятельно зафиксирован в Приложении № 7 вышеуказанного Положения Госкомархитектуры. В нем все работы скомпонованы по объектам: фундаменты и стены подвальных помещений, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, козырьки над входами в подъезды и балконами верхних этажей, полы, внутренняя и внешняя отделка, центральное отопление, вентиляция, внутридомовые системы, электротехнические и слаботочные устройства, внешнее благоустройство и прочее. Сам список работ на этих объектах значительно больше и не позволяет нам полностью включить его в статью. По данной причине назову только отдельные, наиболее часто проводимые работы:

1. устранение частичных деформаций, укрепление части фундамента или фасада, продуxов вентиляции и подвальных помещений;
2. обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков;
3. покраска фасада, стен и потолка внутри помещения;
4. восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.);
5. ремонт подъезда;
6. усиление или устранение межквартирных перегородок;
7. замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (замена насоса, устранение протечек, засоров и т.д.);
8. устранение неисправностей электрических сетей, в том числе и квартирных (исключение – электрические плиты);
9. обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки;
10. восстановление покрытия пола;
11. замена или приведение в порядок почтовых ящиков;
12. покраска труб;
13. мелкий ремонт перил;
14. замена осветительных приборов;
15. ремонт электрических щитков и их замена на этажах;
16. замена козырьков зданий, не являющихся капитальными сооружениями;
17. ремонт мусоропровода.

Теперь остается только понять, кто платит за всё это «удовольствие». Ответ на этот вопрос вы найдете в законодательных актах РФ, а именно в статьях 39, 154 ЖК РФ, пункте 28 ПП РФ от 13.06.2006 года № 491. В них говориться, что все расходы, соразмерно своим долям в праве общей собственности, на содержание общедомового имущества, коммунальные услуги и текущий ремонт несёт собственник жилых помещений путем внесения платы управляющей организации за содержание МКД. Таким образом, каждый владелец квартиры ежемесячно перечисляет на счет управляющей компании фиксированную денежную сумму, которая в последующем идет на устранение неисправностей, ремонт или замену имущества общего пользования.

В отдельных случаях возникает ситуация требующая от управляющей организации проведение дополнительных работ, не предусмотренных нормативами и требующих дополнительных финансовых затрат. Если они не могут быть отложены до момента проведения капительного ремонта, то средства на их выполнение могут быть взяты из фонда капитального ремонта, сформированного жильцами. Есть возможность сбора собственниками жилых помещений дополнительных финансовых средств на проведение текущего ремонта. Но данная тема, при всей кажущейся простоте, требует углубленного рассмотрения большого количества нюансов, которые просто не войдут по объему в данную статью и будут рассмотрены в дальнейших публикациях.

Контроль качества, выполненных в процессе текущего ремонта работ, осуществляют собственники жилых помещений, совет собственников или председатель совета, которому эти полномочия делегированы на общем собрании. В том случае, если управляющей компанией привлекалась для проведения ремонта сторонняя организация, то представитель собственников жилья подписывает акт приемки оказанных услуг или выполненных работ. Данная процедура регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290 и Приказом Министерства строительства РФ от 26.10.2015 года № 761(пр) . Ежегодно, в первом квартале текущего года, управляющая организация должна отчитываться перед собственниками многоквартирного дома о проделанной работе с предоставлением отчета, в котором указываются какие проведены работы и сумма потраченных на них финансовых средств. Срок отчета может быть изменен, если это прописано в договоре обслуживания многоквартирного дома.

Как мы видим, изложенная в статье тема, касающаяся только текущего ремонта и не затрагивающая другие, не менее важные, работы по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома очень объёмна. По данной причине, как при заключении договора с управляющей организацией, так и в процессе планирования вышеуказанных работ, необходимо внимательно изучить нормативно-правовые акты и проконсультироваться со специалистами в сфере ЖКХ.