28.09.2015

Кто платит, тот и музыку заказывает

Многие согласятся, что подобные вопросы порой возникают, когда видишь большую разницу в содержании жилых домов и придворовых территорий, например, при посещении родственников, друзей или знакомых, проживающих не в другом городе или районе, а в соседнем доме, на соседней улице или в рядом расположенном микрорайоне. В чем причина таких разительных отличий? Ответ банален – в лени жильцов многоквартирного дома и нежелании заниматься вопросами содержания общедомовых помещений и придомовых территорий.

Почему-то всегда не хватает времени сходить на общее собрание жильцов дома, разобраться с вопросом, а что нужно сделать, для достойного содержания общего имущества, не говоря о том, что лично проконтролировать те или иные проводимые работы. Значительное число собственников помещений, с трудом вспомнив, кто является председателем Совета жильцов дома, едва ли сможет сказать, а кто вообще из жильцов дома входит в этот общественный орган. Признайтесь нéкогда, да и не хочется тратить время на выяснение вопроса, почему коммунальный платеж в квитанции за текущее содержание дома, в очередной раз, стал на несколько рублей больше. Проще оплатить квитанцию, надеясь, что этим с вопросом разберутся и без вас.

Так, что нужно знать и конечно делать, чтобы ваш дом стал «домом образцового содержания», а входить в подъезд было так же приятно как в собственную квартиру. 

В настоящее время на рынке коммунальных услуг образовалось значительное количество управляющих компаний, которые только и мечтают - принять ваш дом в оперативное управление и сделать из него «игрушку». Наивно? Конечно. Ведь все управляющие организации в первую очередь являются коммерческими структурами, в уставе каждой из которых есть пункт, что основная цель их деятельности - извлечение прибыли. То есть, чем больше управляющая компания сэкономит на вашем доме, читай, не выполнит оплаченных вами работ и услуг, тем её деятельность будет прибыльнее.

Поэтому жильцам многоквартирного дома в первую очередь, в соответствии со статьей 161 Жилищного Кодекса РФ, необходимо определиться каким способом будет осуществляться управление их домом: непосредственно собственниками помещений, созданным товариществом собственников жилья или управление, на основании решения общего собрания, будет передано лицензированной, специально созданной для данного вида деятельности компании. Последний вариант в целом по многим причинам предпочтительнее.

Но, перед этим обязательно придите на общее собрание собственников помещений вашего многоквартирного дома, и примите в нем участие, отдавая свой голос по тому или иному вопросу с пониманием ответственности принимаемого решения. В противном случае это сделают вместо Вас или от Вашего имени.

Законодатель осознавая, что управлять жизнедеятельностью дома одновременно всеми жильцами практически невозможно, предоставил собственникам возможность избрать Совет собственников помещений многоквартирного дома, из числа которых выбирается Председатель. Необходимо отметить, что в государственных структурах данный общественный орган не регистрируется, но наделяется широкими полномочиями по управлению многоквартирным домом и принятию различных злободневных решений. Поэтому голосуя за каждого члена совета дома, исходите из того, что он должен быть энергичным, инициативным «хозяйственником», желательно обладающим навыками руководителя и иметь познания в сфере деятельности если не ЖКХ, то юриспруденции.

На основании положений Жилищного Кодекса РФ совет многоквартирного дома:

- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;;

- выносит на общее собрание собственников помещений в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному Кодексу;

- представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества; - представляет собственникам помещений, до рассмотрения на общем собрании собственников помещений, свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

 - осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

- представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

- осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Необходимо знать, что согласно статьи 162 ЖК РФ при выборе общим собранием собственников помещений управляющей организации, и утверждения содержания договора с ней, с каждым собственником помещений в этом доме заключается отдельный договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Так какой же из управляющих компаний, стоящих в очереди за возможностью получать с вас деньги, отдать предпочтение? Во-первых, положительно зарекомендовавшей себя на рынке предоставления услуг ЖКХ. Во-вторых, открыто и прозрачно ведущих свой бизнес.

23 февраля 2010 года Постановлением Правительства РФ № 731 был утвержден Стандарт раскрытия информации организациями осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. 27.09.2014 года на основании Постановления Правительства РФ № 988 в вышеуказанный стандарт были внесены изменения, а 22.12.2014 года Министерством строительства и ЖКХ РФ издан Приказ № 882/пр «Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

В соответствии с вышеуказанными правовыми нормативными актами управляющая организация обязана разместить в сети интернет, на официальном сайте определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а так же на выбранном по своему усмотрению сайте органов исполнительной власти субъекта РФ или сайте органа местного самоуправления муниципального образования, информацию о своей деятельности. Официальным сайтом федерального органа является сайт: www. reformagkh.ru. 

На этом сайте каждая управляющая организация в утвержденных законодателем формах должна раскрыть информацию, в том числе о:

- самой управляющей организации и основных показателях её финансовой деятельности;

- всех многоквартирных домах находящихся в управлении и основаниях для этого, их системах, инженерно-техническом обеспечении и т.п.;

- выполненных работах, предоставленных услугах по содержанию и ремонту общедомового имущества;

- поставщиках услуг, и энергоресурсов; - капитальном ремонте;

- проведенных общих собраниях собственников помещений и их результатах;

- исполнении договоров, отчетах о выполнении смет доходов и расходов.

Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 9 Стандарта раскрытия информации, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 731, обязанность по раскрытию информации возникает для управляющей организации не позднее 30 дней со дня заключения договора управления.

В том случае, если на общем собрании собственников, по каким-то непонятным причинам, Вам предлагают проголосовать за заключение договора на управление вашим многоквартирным домом с фирмой, о которой нет информации на официальном сайте www.reformagkh.ru или в формах отчетности данной компании вместо финансовых и других показателей лаконично написано «не заполнено», стоит задуматься о целесообразности рассмотрения данного общества с ограниченной ответственностью в качестве кандидата на заключение договора управления.

На вышеуказанном сайте собственникам помещений рекомендуется посмотреть информацию об их управляющей компании и своем многоквартирном доме даже при условии, что договор на управление уже заключен ранее. Наличие или отсутствие в утвержденных государственным органом формах обязательной для раскрытия информации, даст Вам возможность определить, насколько управляющая компания, которой Вы ежемесячно перечисляете свои денежные средства, «белая, чистая и пушистая». В том случае, если общее собрание примет решение о расторжении существующего договора, например, по причине невыполнения управляющей организацией своих обязательств, то согласно законодательству собственники помещений должны надлежащим образом известить управляющую организацию о данном решении.

В том случае если управляющая организация стала обслуживать ваш дом по итогам открытого конкурса проведенного органами местного самоуправления, за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом, она обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех видов услуг и работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. То есть, она должна обеспечить поступление в дом электричества, воды, тепла, газа, отведение из дома сточных вод и т.д. Естественно управляющая компания должна взять с Вас за это «удовольствие» деньги и расплатиться с поставщиками. Однако в действительности, как правило, управляющая компания не желает делать это сама. Она «от имени и по поручению» собственников помещений заключает агентский договор с энергопоствщиками и поставщиками услуг. С этого момента ведением «бухгалтерии» - начислением платы за коммунальные услуги, рассылкой квитанций и сбором денежных средств начинает заниматься какая-нибудь сторонняя организация. Но, при этом кроме платы за поставляемые нам энергоносители, предоставленные услуги и произведенные работы эта сторонняя организация дополнительно берет с Вас «комиссионные», за работу по ведению «бухгалтерии», т.е. за работу которую должна выполнять родная управляющая компания. Тем самым управляющая компания снимает с себя дополнительные финансовые затраты перекладывает их на Вас.

Ежемесячно управляющая организация взимает с Вас определенную денежную сумму на текущее обслуживание и ремонт дома. Но, что она конкретно сделала в том или ином месяце в квитанции естественно не отмечено. Тут возникает вопрос, а что ею в действительности сделано, а что нет. В лучшем случае, Вы могли ознакомиться с месячным отчетом управляющей компании, в котором она написала, что делала: «и то и это» и общая цена всего «этого» составляет конкретную сумму. 

Логика подсказывает, что если кто-то выполнил по договору какие-то работы и хочет получить за это деньги, он должен предоставить заказчику акт выполненных работ. Заказчик должен проверить, действительно ли они выполнены с необходимым качеством и в том объеме, который согласовывался, и уже затем подписать акт выполненных работ и естественно оплатить. Об этом говорит и статья 753 Гражданского Кодекса РФ «Сдача и приемка работ». Но, к сожалению, управляющей компании мы верим и доверяем, чем облегчаем ей возможность обмануть нас.

С учетом сказанного, прежде чем оплачивать управляющей организации текущие услуги и работы поинтересуйтесь у Председателя совета дома, а действительно ли он заказывал их, проконтролировал ли их выполнение и подписал ли акт выполненных работ? Необходимо обратить внимание, что работы проводимые сотрудниками управляющей организации по заказу одного из жильцов дома, в помещении собственником которого он является или в его интересах – оплачиваются этим собственником самостоятельно. Оплата работ и услуг из статьи текущих расходов осуществляется только при выполнении работ и услуг, которые обеспечивают надлежащие содержание общего имущества.

Если у Вас возникли вопросы к управляющей компании, Вы можете задать их, отправив запросы в письменном, так и электронном виде. И в первом, и во втором случае предоставление информации осуществляется управляющей организацией в течение 10 рабочих дней со дня поступления запроса.

Многие задаются вопросом, а что такое общедомовые расходы на отопления, воду, электроэнергию? 17.04.2013 года Правительством РФ было принято Постановление № 344 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг», которым были отменены общедомовые расходы на отопление. В общедомовые нужды на воду включены только те объемы, которые нужны на промывку системы водоснабжения и влажную уборку подъездов, и то они ограничены нормативом. В расходы на электричество включены затраты только на освещение подъездов и функционирование лифтов. Все другие расходы, свыше указанных в законодательном акте, полностью ложатся на управляющую организацию.

Много вопросов у собственников жилых помещений возникает по проблеме нахождения в их многоквартирном доме нежилых помещений (магазины и т.п.) и построения с их владельцами отношений по вопросу оплаты услуг ЖКХ. Эта отдельная большая тема, требующая отдельного рассмотрения.

Таким образом, строя свои взаимоотношения с управляющей организацией исходите из принципа – «кто платит, тот и музыку заказывает». Заключив договор на обслуживание своего многоквартирного дома, и оплачивая деятельность управляющей организации, Вы вправе требовать от неё выполнения прописанных в договоре положений, составление которого изначально целесообразно доверить не самой управляющей организации, а стороннему независимому и грамотному юристу.


 Записаться на прием

Записаться на прием к адвокату

Укажите свои данные и опишите проблему. Щелкните по кнопке «Записаться». Адвокат свяжется с вами в течении рабочего дня.
 
 Вопрос адвокату

Задать вопрос адвокату

Укажите свои данные и сформулируйте вопрос. Щелкните по кнопке «Спросить». Ответ будет выслан на указанный адрес.
 

Новости

10.02.2020 Внесены изменения в Федеральный закон «О полиции».

В своей практической деятельности человек не застрахован от задержания органами полиции. Причинами могут стать не только ваши криминальные действия или административные проступки, но и простая случайность. Например, не смогли предъявить сотруднику патрульно-постовой службы паспорт - забыли его дома, и вас доставили МО МВД для уточнения личности. Вы знаете, что имеете законное право позвонить близким родственникам или близким лицам и сообщить о случившемся, однако в реальности с этим могли возникнуть некоторые проблемы. Другой пример, вы пострадали в результате совершенного в отношении вас преступления. Сотрудники полиции оказали медицинскую помощь и доставили вас в медицинское учреждение. Но ваши родственники не зная причину, почему вы не пришли домой в установленное время и где находитесь, просто «сошли с ума», так как никто не сообщил им о случившемся. Для исключения подобного в Федеральный закон РФ «О полиции» внесены отдельные изменения.

20.07.2019 Установлена повышенная административная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности

С наступлением весенне-летнего периода большое количество наших граждан устремились на природу. Кто-то мечтает пожарить шашлыки и отдохнуть в кругу членов семьи или друзей, кто-то посидеть на берегу речки с удочкой, а затем сварить на костре душистую и наваристую уху. Более хозяйственные и ответственные люди массово выезжают на свои дачные участки, где активно наводят чистоту и порядок, вырубая и вырезая старые кусты и деревья, подгребая различный мусор и все это утилизируя на открытых кострах. Более практичные люди, не обременяя себя работой с граблями, сжигают прошлогоднюю траву и листья прямо на корню, пуская так называемые «палы».

Хочу предупредить, что в июне сего года законодательно установлена повышенная административная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности в условиях режима чрезвычайной ситуации в лесах, возникшей вследствие лесных пожаров.

14.04.2019 В зарплату ниже МРОТ не включаются доплаты за работу в условиях, отклоняющихся от нормальных

Основная масса сотрудников различных охранных организаций, диспетчерских и аварийных служб, независимо от формы собственности, несут суточное или двенадцати часовое дежурство по скользящему графику. А это значит, что работать им приходиться и днем и ночью, в будни и праздники, когда все остальные «нормальные» трудящиеся отдыхают. При этом, как правило, работодатель устанавливает этой категории работников мизерную должностную ставку, которая значительно ниже прожиточного минимума. А, чтобы не быть наказанным, за выплату подчиненным зарплаты ниже МРОТ, повышает её до установленного законодательством минимального размера оплаты труда, зачисляя в неё дополнительные выплаты, образовавшиеся за переработку установленного Трудовым кодексом РФ времени, за работу в ночное время, выходные или нерабочие праздничные дни. Фактически требования ТК РФ соблюдены, а в реальности фикция.